Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Výpočet ekonomické efektivnosti pro koupi nemovitosti na investici

Pomocí výpočtu ekonomické efektivnosti pro koupi nemovitosti na investici zjistíte, jak výhodné je vybranou nemovitost koupit na pronájem. Jinak řečeno, zjistíte, návratnost vložených prostředků do koupě nemovitosti.

Kupní cena nemovitosti:
CZK Cena, za kterou jste nemovitost obstarali.
Příjmy:
CZK Cena, za kterou nemovitost pronajímáte.
Výdaje:
% Jakou část z kupní ceny dáte ročně na opravy a údržbu nemovitosti
Údržba a opravy: 0,00 CZK Roční výdaje na opravy a údržbu nemovitosti
CZK Roční pojistné nemovitosti
CZK Roční daň z nemovitosti
CZK Roční výdaje na správu nemovitosti
let  
Úvěr/hypotéka:
CZK Jak vysoký úvěr použijete na splacení nemovitosti. Pokud na koupi využíváte jen vlastní peníze, uveďte nulu.
Vlastní prostředky: -3 500 000,00 CZK Vlastní prostředky vložené do koupi nemovitosti
let Kolik let budete splácet úvěr.
% Úroková míra na poskytnutý úvěr.
Tržní ukazatele:
% Tržní úroková míra na dlouhodobá aktiva. Nominální diskontní sazba.
% Průměrná roční inflace
Reálná úroková míra: 2,42 % Reálná diskontní sazba.
Daň z příjmu:
%  
Návratnost investice:
Návratnost investice:
1
rok
Návratnost investice porovnáme s plánovanou návratností. Pokud je nižší, investice se vyplatí. Pokud je vyšší, výhodnější bude uložit peníze do peněžního ústavu.

Výnosnost koupě nemovitosti na pronájem závisí na těchto faktorech:

  1. V první řadě je to samozřejmě kupní cena nemovitosti. Čím nižší je cena, tím je koupě výhodnější.
  2. Výhodnost dále závisí na výši nájmu, za který dokážeme nemovitost pronajímat. Čím vyšší nájem (příjem), tím je koupě výhodnější.
  3. Vlastnit nemovitost vyžaduje udržovat nemovitost v dobrém stavu. To znamená, že je potřeba platit za opravy, údržbu, pojištění, daň z nemovitosti a za správu nemovitosti. Čím nižší jsou tyto výdaje, tím je koupě výhodnější.
  4. Způsob financování má velký dopad na výhodnost investice. Poměr vlastních a cizích prostředků ovlivňuje výhodnost investice. Samozřejmě platí, čím levnější úvěr, tím lepší.
  5. Všechny předcházející faktory může kupující ovlivnit svým rozhodnutím. Tržní míry však ovlivnit nedokáže. Jde o tržní dlouhodobou úrokovou míru, která je alternativou vůči koupi nemovitosti. Vůči této míře porovnáváme výhodnost koupě vůči výhodnosti uložení peněz do peněžního ústavu s dlouhodobým úročením. Úroková míra se však snižuje o míru inflace a dále hovoříme o realné úrokové míře. Čím nížší je reálná úroková míra, tím výhodnější je koupě nemovitosti.

Příklad 1:

Pepa chce koupit v Praze dvoupokojový byt v novostavbě za 3 500 000,00 CZK. Koupě bytu je pro něho investicí, vydělávat bude na pronájmu bytu. Uvažuje o nájemném 20 000,00 CZK měsíčně. Pepa potřebuje vědět, jak nejvýhodněji koupit tento byt. Počítá s tím, že může dostat hypotéku na 20 let až do výšky ceny bytu při úrokové míře 5 %.

Investování jen vlastních prostředků

  1. Pepa nejprve zjistí, jak výhodné by bylo zaplatit investici z vlastních peněz. To znamená, že nebude mít žádný stavební úvěr ani hypotéku.
  2. Namodelovat příklad bez úvěru
  3. Investice do nemovitosti se mu vrátí do 25 let.

Investování jen cizích prostředků

  1. Pepa zaplatí plnou cenu bytu z hypotéky. Nepoužije vlastní prostředky.
  2. Namodelovat příklad jen s úvěrem na 20 let
  3. Investice do nemovitosti se mu vrátí až po více než 30 letech. Investici pokrýt jen z cizích zdrojů se Pepovi nevyplatí.

Investování vlastních i cizích prostředků

  1. Pepa zaplatí část ceny bytu z vlastních prostředků a část pokryje hypotékou. Pepa vyzkouší různé rozdělení mezi vlastní prostředky a hypotéku a rychle zjistí, že se mu investice nevrátí dřív jak za 26 let. Rád by na koupi bytu dal co nejméně vlastních prostředků tak, aby se investice vrátila do 26 let. Vyjde mu vložení 2 500 000,00 CZK z vlastních prostředků.
  2. Namodelovat příklad s úvěrem na 20 let a vlastními prostředky
  3. Investice do nemovitosti se mu vrátí do 26 let. Pepa si vezme hypotéku na 1 000 000,00 CZK a zbytek doplatí vlastními penězi.

Příklad 2:

Petr plánuje koupit v Praze na Smíchově garáž na pronájem. Zjistil si, že nájemné může stanovit na 2 000,00 CZK měsíčně. Petr od investice požaduje, aby se mu vrátila do 10 let. V jaké cenové hladině si může dovolit koupit garáž?

Budeme předpokládat, že na údržbu půjde 0,75 %, pojistné bude 1 000,00 CZK ročně, daň z nemovitosti bude 200,00 CZK.

Investování jen vlastních prostředků

Pokud by Petr investoval jen svoje vlastní peníze, cena garáže by mohla být maximálně 160 000,00 CZK.

[ Namodelovat příklad bez úvěru ]

Investování jen cizích prostředků

Pokud by Petr investici pokryl v plné výši úvěrem, cena garáže by mohla být maximálně 260 000,00 CZK.

[ Namodelovat příklad s úvěrem ]

Přehledové tabulky

Výdej za nemovitost po letech
Rok Opravy Odpisy Pojištění Daň Úrok z úvěru Správa Celkem
10,000,002 000,00200,00150 500,000,00
152 700,00
20,000,002 000,00200,00145 601,280,00
147 801,28
30,000,002 000,00200,00140 491,910,00
142 691,91
40,000,002 000,00200,00135 162,840,00
137 362,84
50,000,002 000,00200,00129 604,620,00
131 804,62
60,000,002 000,00200,00123 807,400,00
126 007,40
70,000,002 000,00200,00117 760,900,00
119 960,90
80,000,002 000,00200,00111 454,390,00
113 654,39
90,000,002 000,00200,00104 876,710,00
107 076,71
100,000,002 000,00200,0098 016,190,00
100 216,19
110,000,002 000,00200,0090 860,660,00
93 060,66
120,000,002 000,00200,0083 397,450,00
85 597,45
130,000,002 000,00200,0075 613,320,00
77 813,32
140,000,002 000,00200,0067 494,470,00
69 694,47
150,000,002 000,00200,0059 026,510,00
61 226,51
160,000,002 000,00200,0050 194,430,00
52 394,43
170,000,002 000,00200,0040 982,570,00
43 182,57
180,000,002 000,00200,0031 374,590,00
33 574,59
190,000,002 000,00200,0021 353,480,00
23 553,48
200,000,002 000,00200,0010 901,460,00
13 101,46
210,000,002 000,00200,000,000,00
2 200,00
220,000,002 000,00200,000,000,00
2 200,00
230,000,002 000,00200,000,000,00
2 200,00
240,000,002 000,00200,000,000,00
2 200,00
250,000,002 000,00200,000,000,00
2 200,00
260,000,002 000,00200,000,000,00
2 200,00
270,000,002 000,00200,000,000,00
2 200,00
280,000,002 000,00200,000,000,00
2 200,00
290,000,002 000,00200,000,000,00
2 200,00
300,000,002 000,00200,000,000,00
2 200,00

Čistý zisk / ztráta po letech
Rok Příjmy Výdaje Zisk před zdaněním Základ daně Daň z příjmu Čistý zisk
1240 000,00152 700,0087 300,0087 300,0013 095,00
74 205,00
2240 000,00147 801,2892 198,7292 199,0013 829,85
78 368,87
3240 000,00142 691,9197 308,0997 309,0014 596,35
82 711,74
4240 000,00137 362,84102 637,16102 638,0015 395,70
87 241,46
5240 000,00131 804,62108 195,38108 196,0016 229,40
91 965,98
6240 000,00126 007,40113 992,60113 993,0017 098,95
96 893,65
7240 000,00119 960,90120 039,10120 040,0018 006,00
102 033,10
8240 000,00113 654,39126 345,61126 346,0018 951,90
107 393,71
9240 000,00107 076,71132 923,29132 924,0019 938,60
112 984,69
10240 000,00100 216,19139 783,81139 784,0020 967,60
118 816,21
11240 000,0093 060,66146 939,34146 940,0022 041,00
124 898,34
12240 000,0085 597,45154 402,55154 403,0023 160,45
131 242,10
13240 000,0077 813,32162 186,68162 187,0024 328,05
137 858,63
14240 000,0069 694,47170 305,53170 306,0025 545,90
144 759,63
15240 000,0061 226,51178 773,49178 774,0026 816,10
151 957,39
16240 000,0052 394,43187 605,57187 606,0028 140,90
159 464,67
17240 000,0043 182,57196 817,43196 818,0029 522,70
167 294,73
18240 000,0033 574,59206 425,41206 426,0030 963,90
175 461,51
19240 000,0023 553,48216 446,52216 447,0032 467,05
183 979,47
20240 000,0013 101,46226 898,54226 899,0034 034,85
192 863,69
21240 000,002 200,00237 800,00237 800,0035 670,00
202 130,00
22240 000,002 200,00237 800,00237 800,0035 670,00
202 130,00
23240 000,002 200,00237 800,00237 800,0035 670,00
202 130,00
24240 000,002 200,00237 800,00237 800,0035 670,00
202 130,00
25240 000,002 200,00237 800,00237 800,0035 670,00
202 130,00
26240 000,002 200,00237 800,00237 800,0035 670,00
202 130,00
27240 000,002 200,00237 800,00237 800,0035 670,00
202 130,00
28240 000,002 200,00237 800,00237 800,0035 670,00
202 130,00
29240 000,002 200,00237 800,00237 800,0035 670,00
202 130,00
30240 000,002 200,00237 800,00237 800,0035 670,00
202 130,00

Cash flow po letech
Rok Efekt z pronájmu Jistina úvěru CF Kumulované CF Diskontované CF Diskontované kumulované CF
0     3500000 3500000 3500000 3500000
174 205,00113 923,76-39 718,763 460 281,24-38 778,45
3 461 221,55
278 368,87118 822,48-40 453,613 419 827,63-38 560,86
3 422 660,69
382 711,74123 931,85-41 220,113 378 607,52-38 361,31
3 384 299,38
487 241,46129 260,92-42 019,463 336 588,06-38 179,43
3 346 119,95
591 965,98134 819,14-42 853,163 293 734,91-38 015,14
3 308 104,81
696 893,65140 616,36-43 722,713 250 012,20-37 868,28
3 270 236,54
7102 033,10146 662,86-44 629,763 205 382,44-37 738,77
3 232 497,76
8107 393,71152 969,37-45 575,663 159 806,78-37 626,25
3 194 871,51
9112 984,69159 547,05-46 562,363 113 244,42-37 530,79
3 157 340,73
10118 816,21166 407,57-47 591,363 065 653,06-37 452,05
3 119 888,68
11124 898,34173 563,10-48 664,763 016 988,30-37 390,11
3 082 498,56
12131 242,10181 026,31-49 784,212 967 204,09-37 344,67
3 045 153,90
13137 858,63188 810,44-50 951,812 916 252,28-37 315,68
3 007 838,22
14144 759,63196 929,29-52 169,662 864 082,62-37 303,06
2 970 535,16
15151 957,39205 397,25-53 439,862 810 642,77-37 306,67
2 933 228,49
16159 464,67214 229,33-54 764,662 755 878,11-37 326,42
2 895 902,07
17167 294,73223 441,19-56 146,462 699 731,65-37 362,25
2 858 539,81
18175 461,51233 049,16-57 587,662 642 143,99-37 414,06
2 821 125,75
19183 979,47243 070,28-59 090,812 583 053,18-37 481,77
2 783 643,98
20192 863,69253 522,30-60 658,612 522 394,57-37 565,35
2 746 078,63
21202 130,000,00202 130,002 724 524,57122 213,86
2 868 292,49
22202 130,000,00202 130,002 926 654,57119 320,54
2 987 613,03
23202 130,000,00202 130,003 128 784,57116 495,72
3 104 108,75
24202 130,000,00202 130,003 330 914,57113 737,77
3 217 846,52
25202 130,000,00202 130,003 533 044,57111 045,11
3 328 891,63
26202 130,000,00202 130,003 735 174,57108 416,20
3 437 307,84
27202 130,000,00202 130,003 937 304,57105 849,53
3 543 157,37
28202 130,000,00202 130,004 139 434,57103 343,63
3 646 501,00
29202 130,000,00202 130,004 341 564,57100 897,04
3 747 398,04
30202 130,000,00202 130,004 543 694,5798 508,38
3 845 906,42
Výpočty jsou orientační.
Pokud objevíte chybu, nebo některému výpočtu nerozumíte, napište nám.
Připravuje Sme.sk, slovenská verze kalkulaček zde.


Finance.iDNES.cz radí

Víte, že připojení na pult centrální ochrany objektu snižuje cenu pojištění domácnosti?

Další rady k nezaplacení

Dopřejte si vše a přesto utrácejte chytře!

V sekci osobni.finance.idnes.cz naleznete výhodné nabídky finančních produktů, energií a telefonování.

Vstupte do obchodu

Poraďte se s odborníkem

Nevíte si rady s finančními otázkami? Naši odborníci vám vždy poradí v každé životní situaci.

Vstoupit do poradny

Najdete na iDNES.cz