Čtvrtek 12. prosince 2019, svátek má Simona
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Čtvrtek 12. prosince 2019 Simona

Výpočet ekonomické efektivnosti pro koupi nemovitosti na investici

Pomocí výpočtu ekonomické efektivnosti pro koupi nemovitosti na investici zjistíte, jak výhodné je vybranou nemovitost koupit na pronájem. Jinak řečeno, zjistíte, návratnost vložených prostředků do koupě nemovitosti.

Kupní cena nemovitosti:
CZK Cena, za kterou jste nemovitost obstarali.
Příjmy:
CZK Cena, za kterou nemovitost pronajímáte.
Výdaje:
% Jakou část z kupní ceny dáte ročně na opravy a údržbu nemovitosti
Údržba a opravy: 1 200,00 CZK Roční výdaje na opravy a údržbu nemovitosti
CZK Roční pojistné nemovitosti
CZK Roční daň z nemovitosti
CZK Roční výdaje na správu nemovitosti
let  
Úvěr/hypotéka:
CZK Jak vysoký úvěr použijete na splacení nemovitosti. Pokud na koupi využíváte jen vlastní peníze, uveďte nulu.
Vlastní prostředky: 160 000,00 CZK Vlastní prostředky vložené do koupi nemovitosti
let Kolik let budete splácet úvěr.
% Úroková míra na poskytnutý úvěr.
Tržní ukazatele:
% Tržní úroková míra na dlouhodobá aktiva. Nominální diskontní sazba.
% Průměrná roční inflace
Reálná úroková míra: 2,42 % Reálná diskontní sazba.
Daň z příjmu:
%  
Návratnost investice:
Návratnost investice:
9
let
Návratnost investice porovnáme s plánovanou návratností. Pokud je nižší, investice se vyplatí. Pokud je vyšší, výhodnější bude uložit peníze do peněžního ústavu.

Výnosnost koupě nemovitosti na pronájem závisí na těchto faktorech:

  1. V první řadě je to samozřejmě kupní cena nemovitosti. Čím nižší je cena, tím je koupě výhodnější.
  2. Výhodnost dále závisí na výši nájmu, za který dokážeme nemovitost pronajímat. Čím vyšší nájem (příjem), tím je koupě výhodnější.
  3. Vlastnit nemovitost vyžaduje udržovat nemovitost v dobrém stavu. To znamená, že je potřeba platit za opravy, údržbu, pojištění, daň z nemovitosti a za správu nemovitosti. Čím nižší jsou tyto výdaje, tím je koupě výhodnější.
  4. Způsob financování má velký dopad na výhodnost investice. Poměr vlastních a cizích prostředků ovlivňuje výhodnost investice. Samozřejmě platí, čím levnější úvěr, tím lepší.
  5. Všechny předcházející faktory může kupující ovlivnit svým rozhodnutím. Tržní míry však ovlivnit nedokáže. Jde o tržní dlouhodobou úrokovou míru, která je alternativou vůči koupi nemovitosti. Vůči této míře porovnáváme výhodnost koupě vůči výhodnosti uložení peněz do peněžního ústavu s dlouhodobým úročením. Úroková míra se však snižuje o míru inflace a dále hovoříme o realné úrokové míře. Čím nížší je reálná úroková míra, tím výhodnější je koupě nemovitosti.

Příklad 1:

Pepa chce koupit v Praze dvoupokojový byt v novostavbě za 3 500 000,00 CZK. Koupě bytu je pro něho investicí, vydělávat bude na pronájmu bytu. Uvažuje o nájemném 20 000,00 CZK měsíčně. Pepa potřebuje vědět, jak nejvýhodněji koupit tento byt. Počítá s tím, že může dostat hypotéku na 20 let až do výšky ceny bytu při úrokové míře 5 %.

Investování jen vlastních prostředků

  1. Pepa nejprve zjistí, jak výhodné by bylo zaplatit investici z vlastních peněz. To znamená, že nebude mít žádný stavební úvěr ani hypotéku.
  2. Namodelovat příklad bez úvěru
  3. Investice do nemovitosti se mu vrátí do 25 let.

Investování jen cizích prostředků

  1. Pepa zaplatí plnou cenu bytu z hypotéky. Nepoužije vlastní prostředky.
  2. Namodelovat příklad jen s úvěrem na 20 let
  3. Investice do nemovitosti se mu vrátí až po více než 30 letech. Investici pokrýt jen z cizích zdrojů se Pepovi nevyplatí.

Investování vlastních i cizích prostředků

  1. Pepa zaplatí část ceny bytu z vlastních prostředků a část pokryje hypotékou. Pepa vyzkouší různé rozdělení mezi vlastní prostředky a hypotéku a rychle zjistí, že se mu investice nevrátí dřív jak za 26 let. Rád by na koupi bytu dal co nejméně vlastních prostředků tak, aby se investice vrátila do 26 let. Vyjde mu vložení 2 500 000,00 CZK z vlastních prostředků.
  2. Namodelovat příklad s úvěrem na 20 let a vlastními prostředky
  3. Investice do nemovitosti se mu vrátí do 26 let. Pepa si vezme hypotéku na 1 000 000,00 CZK a zbytek doplatí vlastními penězi.

Příklad 2:

Petr plánuje koupit v Praze na Smíchově garáž na pronájem. Zjistil si, že nájemné může stanovit na 2 000,00 CZK měsíčně. Petr od investice požaduje, aby se mu vrátila do 10 let. V jaké cenové hladině si může dovolit koupit garáž?

Budeme předpokládat, že na údržbu půjde 0,75 %, pojistné bude 1 000,00 CZK ročně, daň z nemovitosti bude 200,00 CZK.

Investování jen vlastních prostředků

Pokud by Petr investoval jen svoje vlastní peníze, cena garáže by mohla být maximálně 160 000,00 CZK.

[ Namodelovat příklad bez úvěru ]

Investování jen cizích prostředků

Pokud by Petr investici pokryl v plné výši úvěrem, cena garáže by mohla být maximálně 260 000,00 CZK.

[ Namodelovat příklad s úvěrem ]

Přehledové tabulky

Výdej za nemovitost po letech
Rok Opravy Odpisy Pojištění Daň Úrok z úvěru Správa Celkem
11 200,002 240,000,000,000,000,00
3 440,00
21 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
31 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
41 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
51 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
61 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
71 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
81 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
91 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
101 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
111 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
121 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
131 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
141 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
151 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
161 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
171 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
181 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
191 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
201 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
211 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
221 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
231 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
241 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
251 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
261 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
271 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
281 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
291 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00
301 200,005 440,000,000,000,000,00
6 640,00

Čistý zisk / ztráta po letech
Rok Příjmy Výdaje Zisk před zdaněním Základ daně Daň z příjmu Čistý zisk
124 000,003 440,0020 560,0020 560,003 084,00
17 476,00
224 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
324 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
424 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
524 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
624 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
724 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
824 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
924 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
1024 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
1124 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
1224 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
1324 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
1424 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
1524 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
1624 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
1724 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
1824 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
1924 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
2024 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
2124 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
2224 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
2324 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
2424 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
2524 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
2624 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
2724 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
2824 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
2924 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00
3024 000,006 640,0017 360,0017 360,002 604,00
14 756,00

Cash flow po letech
Rok Efekt z pronájmu Jistina úvěru CF Kumulované CF Diskontované CF Diskontované kumulované CF
0     -160000 -160000 -160000 -160000
119 716,000,0019 716,00-140 284,0019 249,24
-140 750,76
220 196,000,0020 196,00-120 088,0019 251,07
-121 499,69
320 196,000,0020 196,00-99 892,0018 795,31
-102 704,38
420 196,000,0020 196,00-79 696,0018 350,35
-84 354,03
520 196,000,0020 196,00-59 500,0017 915,92
-66 438,11
620 196,000,0020 196,00-39 304,0017 491,77
-48 946,33
720 196,000,0020 196,00-19 108,0017 077,67
-31 868,67
820 196,000,0020 196,001 088,0016 673,37
-15 195,30
920 196,000,0020 196,0021 284,0016 278,64
1 083,34
1020 196,000,0020 196,0041 480,0015 893,25
16 976,60
1120 196,000,0020 196,0061 676,0015 516,99
32 493,59
1220 196,000,0020 196,0081 872,0015 149,64
47 643,23
1320 196,000,0020 196,00102 068,0014 790,98
62 434,21
1420 196,000,0020 196,00122 264,0014 440,82
76 875,03
1520 196,000,0020 196,00142 460,0014 098,94
90 973,98
1620 196,000,0020 196,00162 656,0013 765,16
104 739,14
1720 196,000,0020 196,00182 852,0013 439,28
118 178,42
1820 196,000,0020 196,00203 048,0013 121,12
131 299,54
1920 196,000,0020 196,00223 244,0012 810,48
144 110,02
2020 196,000,0020 196,00243 440,0012 507,21
156 617,23
2120 196,000,0020 196,00263 636,0012 211,11
168 828,33
2220 196,000,0020 196,00283 832,0011 922,02
180 750,35
2320 196,000,0020 196,00304 028,0011 639,77
192 390,13
2420 196,000,0020 196,00324 224,0011 364,21
203 754,34
2520 196,000,0020 196,00344 420,0011 095,17
214 849,51
2620 196,000,0020 196,00364 616,0010 832,50
225 682,01
2720 196,000,0020 196,00384 812,0010 576,05
236 258,06
2820 196,000,0020 196,00405 008,0010 325,67
246 583,73
2920 196,000,0020 196,00425 204,0010 081,22
256 664,95
3020 196,000,0020 196,00445 400,009 842,55
266 507,51
Výpočty jsou orientační.
Pokud objevíte chybu, nebo některému výpočtu nerozumíte, napište nám.
Připravuje Sme.sk, slovenská verze kalkulaček zde.

Finance.iDNES.cz radí

Víte, že můžete nechat peníze úročit a zároveň je kdykoliv vybrat?

Další rady k nezaplacení

Dopřejte si vše a přesto utrácejte chytře!

V sekci osobni.finance.idnes.cz naleznete výhodné nabídky finančních produktů, energií a telefonování.

Vstupte do obchodu

Poraďte se s odborníkem

Nevíte si rady s finančními otázkami? Naši odborníci vám vždy poradí v každé životní situaci.

Vstoupit do poradny

Najdete na iDNES.cz