Čtvrtek 12. prosince 2019, svátek má Simona
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Čtvrtek 12. prosince 2019 Simona

Výpočet ekonomické efektivnosti pro koupi nemovitosti na investici

Pomocí výpočtu ekonomické efektivnosti pro koupi nemovitosti na investici zjistíte, jak výhodné je vybranou nemovitost koupit na pronájem. Jinak řečeno, zjistíte, návratnost vložených prostředků do koupě nemovitosti.

Kupní cena nemovitosti:
CZK Cena, za kterou jste nemovitost obstarali.
Příjmy:
CZK Cena, za kterou nemovitost pronajímáte.
Výdaje:
% Jakou část z kupní ceny dáte ročně na opravy a údržbu nemovitosti
Údržba a opravy: 1 950,00 CZK Roční výdaje na opravy a údržbu nemovitosti
CZK Roční pojistné nemovitosti
CZK Roční daň z nemovitosti
CZK Roční výdaje na správu nemovitosti
let  
Úvěr/hypotéka:
CZK Jak vysoký úvěr použijete na splacení nemovitosti. Pokud na koupi využíváte jen vlastní peníze, uveďte nulu.
Vlastní prostředky: 0,00 CZK Vlastní prostředky vložené do koupi nemovitosti
let Kolik let budete splácet úvěr.
% Úroková míra na poskytnutý úvěr.
Tržní ukazatele:
% Tržní úroková míra na dlouhodobá aktiva. Nominální diskontní sazba.
% Průměrná roční inflace
Reálná úroková míra: 2,42 % Reálná diskontní sazba.
Daň z příjmu:
%  
Návratnost investice:
Návratnost investice:
1
rok
Návratnost investice porovnáme s plánovanou návratností. Pokud je nižší, investice se vyplatí. Pokud je vyšší, výhodnější bude uložit peníze do peněžního ústavu.

Výnosnost koupě nemovitosti na pronájem závisí na těchto faktorech:

  1. V první řadě je to samozřejmě kupní cena nemovitosti. Čím nižší je cena, tím je koupě výhodnější.
  2. Výhodnost dále závisí na výši nájmu, za který dokážeme nemovitost pronajímat. Čím vyšší nájem (příjem), tím je koupě výhodnější.
  3. Vlastnit nemovitost vyžaduje udržovat nemovitost v dobrém stavu. To znamená, že je potřeba platit za opravy, údržbu, pojištění, daň z nemovitosti a za správu nemovitosti. Čím nižší jsou tyto výdaje, tím je koupě výhodnější.
  4. Způsob financování má velký dopad na výhodnost investice. Poměr vlastních a cizích prostředků ovlivňuje výhodnost investice. Samozřejmě platí, čím levnější úvěr, tím lepší.
  5. Všechny předcházející faktory může kupující ovlivnit svým rozhodnutím. Tržní míry však ovlivnit nedokáže. Jde o tržní dlouhodobou úrokovou míru, která je alternativou vůči koupi nemovitosti. Vůči této míře porovnáváme výhodnost koupě vůči výhodnosti uložení peněz do peněžního ústavu s dlouhodobým úročením. Úroková míra se však snižuje o míru inflace a dále hovoříme o realné úrokové míře. Čím nížší je reálná úroková míra, tím výhodnější je koupě nemovitosti.

Příklad 1:

Pepa chce koupit v Praze dvoupokojový byt v novostavbě za 3 500 000,00 CZK. Koupě bytu je pro něho investicí, vydělávat bude na pronájmu bytu. Uvažuje o nájemném 20 000,00 CZK měsíčně. Pepa potřebuje vědět, jak nejvýhodněji koupit tento byt. Počítá s tím, že může dostat hypotéku na 20 let až do výšky ceny bytu při úrokové míře 5 %.

Investování jen vlastních prostředků

  1. Pepa nejprve zjistí, jak výhodné by bylo zaplatit investici z vlastních peněz. To znamená, že nebude mít žádný stavební úvěr ani hypotéku.
  2. Namodelovat příklad bez úvěru
  3. Investice do nemovitosti se mu vrátí do 25 let.

Investování jen cizích prostředků

  1. Pepa zaplatí plnou cenu bytu z hypotéky. Nepoužije vlastní prostředky.
  2. Namodelovat příklad jen s úvěrem na 20 let
  3. Investice do nemovitosti se mu vrátí až po více než 30 letech. Investici pokrýt jen z cizích zdrojů se Pepovi nevyplatí.

Investování vlastních i cizích prostředků

  1. Pepa zaplatí část ceny bytu z vlastních prostředků a část pokryje hypotékou. Pepa vyzkouší různé rozdělení mezi vlastní prostředky a hypotéku a rychle zjistí, že se mu investice nevrátí dřív jak za 26 let. Rád by na koupi bytu dal co nejméně vlastních prostředků tak, aby se investice vrátila do 26 let. Vyjde mu vložení 2 500 000,00 CZK z vlastních prostředků.
  2. Namodelovat příklad s úvěrem na 20 let a vlastními prostředky
  3. Investice do nemovitosti se mu vrátí do 26 let. Pepa si vezme hypotéku na 1 000 000,00 CZK a zbytek doplatí vlastními penězi.

Příklad 2:

Petr plánuje koupit v Praze na Smíchově garáž na pronájem. Zjistil si, že nájemné může stanovit na 2 000,00 CZK měsíčně. Petr od investice požaduje, aby se mu vrátila do 10 let. V jaké cenové hladině si může dovolit koupit garáž?

Budeme předpokládat, že na údržbu půjde 0,75 %, pojistné bude 1 000,00 CZK ročně, daň z nemovitosti bude 200,00 CZK.

Investování jen vlastních prostředků

Pokud by Petr investoval jen svoje vlastní peníze, cena garáže by mohla být maximálně 160 000,00 CZK.

[ Namodelovat příklad bez úvěru ]

Investování jen cizích prostředků

Pokud by Petr investici pokryl v plné výši úvěrem, cena garáže by mohla být maximálně 260 000,00 CZK.

[ Namodelovat příklad s úvěrem ]

Přehledové tabulky

Výdej za nemovitost po letech
Rok Opravy Odpisy Pojištění Daň Úrok z úvěru Správa Celkem
11 950,003 640,000,000,0011 180,000,00
16 770,00
21 950,008 840,000,000,0010 816,090,00
21 606,09
31 950,008 840,000,000,0010 436,540,00
21 226,54
41 950,008 840,000,000,0010 040,670,00
20 830,67
51 950,008 840,000,000,009 627,770,00
20 417,77
61 950,008 840,000,000,009 197,120,00
19 987,12
71 950,008 840,000,000,008 747,950,00
19 537,95
81 950,008 840,000,000,008 279,470,00
19 069,47
91 950,008 840,000,000,007 790,840,00
18 580,84
101 950,008 840,000,000,007 281,200,00
18 071,20
111 950,008 840,000,000,006 749,650,00
17 539,65
121 950,008 840,000,000,006 195,240,00
16 985,24
131 950,008 840,000,000,005 616,990,00
16 406,99
141 950,008 840,000,000,005 013,870,00
15 803,87
151 950,008 840,000,000,004 384,830,00
15 174,83
161 950,008 840,000,000,003 728,730,00
14 518,73
171 950,008 840,000,000,003 044,420,00
13 834,42
181 950,008 840,000,000,002 330,680,00
13 120,68
191 950,008 840,000,000,001 586,260,00
12 376,26
201 950,008 840,000,000,00809,820,00
11 599,82
211 950,008 840,000,000,000,000,00
10 790,00
221 950,008 840,000,000,000,000,00
10 790,00
231 950,008 840,000,000,000,000,00
10 790,00
241 950,008 840,000,000,000,000,00
10 790,00
251 950,008 840,000,000,000,000,00
10 790,00
261 950,008 840,000,000,000,000,00
10 790,00
271 950,008 840,000,000,000,000,00
10 790,00
281 950,008 840,000,000,000,000,00
10 790,00
291 950,008 840,000,000,000,000,00
10 790,00
301 950,008 840,000,000,000,000,00
10 790,00

Čistý zisk / ztráta po letech
Rok Příjmy Výdaje Zisk před zdaněním Základ daně Daň z příjmu Čistý zisk
124 000,0016 770,007 230,007 230,001 084,50
6 145,50
224 000,0021 606,092 393,912 394,00359,10
2 034,81
324 000,0021 226,542 773,462 774,00416,10
2 357,36
424 000,0020 830,673 169,333 170,00475,50
2 693,83
524 000,0020 417,773 582,233 583,00537,45
3 044,78
624 000,0019 987,124 012,884 013,00601,95
3 410,93
724 000,0019 537,954 462,054 463,00669,45
3 792,60
824 000,0019 069,474 930,534 931,00739,65
4 190,88
924 000,0018 580,845 419,165 420,00813,00
4 606,16
1024 000,0018 071,205 928,805 929,00889,35
5 039,45
1124 000,0017 539,656 460,356 461,00969,15
5 491,20
1224 000,0016 985,247 014,767 015,001 052,25
5 962,51
1324 000,0016 406,997 593,017 594,001 139,10
6 453,91
1424 000,0015 803,878 196,138 197,001 229,55
6 966,58
1524 000,0015 174,838 825,178 826,001 323,90
7 501,27
1624 000,0014 518,739 481,279 482,001 422,30
8 058,97
1724 000,0013 834,4210 165,5810 166,001 524,90
8 640,68
1824 000,0013 120,6810 879,3210 880,001 632,00
9 247,32
1924 000,0012 376,2611 623,7411 624,001 743,60
9 880,14
2024 000,0011 599,8212 400,1812 401,001 860,15
10 540,03
2124 000,0010 790,0013 210,0013 210,001 981,50
11 228,50
2224 000,0010 790,0013 210,0013 210,001 981,50
11 228,50
2324 000,0010 790,0013 210,0013 210,001 981,50
11 228,50
2424 000,0010 790,0013 210,0013 210,001 981,50
11 228,50
2524 000,0010 790,0013 210,0013 210,001 981,50
11 228,50
2624 000,0010 790,0013 210,0013 210,001 981,50
11 228,50
2724 000,0010 790,0013 210,0013 210,001 981,50
11 228,50
2824 000,0010 790,0013 210,0013 210,001 981,50
11 228,50
2924 000,0010 790,0013 210,0013 210,001 981,50
11 228,50
3024 000,0010 790,0013 210,0013 210,001 981,50
11 228,50

Cash flow po letech
Rok Efekt z pronájmu Jistina úvěru CF Kumulované CF Diskontované CF Diskontované kumulované CF
0     0 0 0 0
19 785,508 462,911 322,591 322,591 291,28
1 291,28
210 874,818 826,812 047,993 370,581 952,17
3 243,45
311 197,369 206,371 990,995 361,581 852,91
5 096,36
411 533,839 602,241 931,597 293,171 755,07
6 851,43
511 884,7810 015,141 869,649 162,811 658,56
8 509,99
612 250,9310 445,791 805,1410 967,951 563,44
10 073,43
712 632,6010 894,961 737,6412 705,601 469,34
11 542,77
813 030,8811 363,441 667,4414 373,041 376,60
12 919,38
913 446,1611 852,071 594,0915 967,131 284,89
14 204,27
1013 879,4512 361,711 517,7417 484,871 194,39
15 398,65
1114 331,2012 893,261 437,9418 922,811 104,80
16 503,45
1214 802,5113 447,671 354,8420 277,661 016,31
17 519,76
1315 293,9114 025,921 267,9921 545,65928,64
18 448,41
1415 806,5814 629,031 177,5422 723,19841,98
19 290,39
1516 341,2715 258,081 083,1923 806,38756,18
20 046,57
1616 898,9715 914,18984,7924 791,18671,21
20 717,78
1717 480,6816 598,49882,1925 673,37587,05
21 304,83
1818 087,3217 312,22775,0926 448,46503,57
21 808,40
1918 720,1418 056,65663,4927 111,95420,86
22 229,26
2019 380,0318 833,09546,9427 658,89338,72
22 567,98
2120 068,500,0020 068,5047 727,3912 134,02
34 701,99
2220 068,500,0020 068,5067 795,8911 846,75
46 548,75
2320 068,500,0020 068,5087 864,3911 566,29
58 115,04
2420 068,500,0020 068,50107 932,8911 292,47
69 407,50
2520 068,500,0020 068,50128 001,3911 025,13
80 432,63
2620 068,500,0020 068,50148 069,8910 764,12
91 196,75
2720 068,500,0020 068,50168 138,3910 509,28
101 706,03
2820 068,500,0020 068,50188 206,8910 260,48
111 966,51
2920 068,500,0020 068,50208 275,3910 017,57
121 984,09
3020 068,500,0020 068,50228 343,899 780,42
131 764,50
Výpočty jsou orientační.
Pokud objevíte chybu, nebo některému výpočtu nerozumíte, napište nám.
Připravuje Sme.sk, slovenská verze kalkulaček zde.

Finance.iDNES.cz radí

Víte, že cestovní pojištění vás chrání proti vysokým výlohám na léčení v zahraničí?

Další rady k nezaplacení

Dopřejte si vše a přesto utrácejte chytře!

V sekci osobni.finance.idnes.cz naleznete výhodné nabídky finančních produktů, energií a telefonování.

Vstupte do obchodu

Poraďte se s odborníkem

Nevíte si rady s finančními otázkami? Naši odborníci vám vždy poradí v každé životní situaci.

Vstoupit do poradny

Najdete na iDNES.cz