Čtvrtek 12. prosince 2019, svátek má Simona
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Čtvrtek 12. prosince 2019 Simona

Výpočet ekonomické efektivnosti pro koupi nemovitosti na investici

Pomocí výpočtu ekonomické efektivnosti pro koupi nemovitosti na investici zjistíte, jak výhodné je vybranou nemovitost koupit na pronájem. Jinak řečeno, zjistíte, návratnost vložených prostředků do koupě nemovitosti.

Kupní cena nemovitosti:
CZK Cena, za kterou jste nemovitost obstarali.
Příjmy:
CZK Cena, za kterou nemovitost pronajímáte.
Výdaje:
% Jakou část z kupní ceny dáte ročně na opravy a údržbu nemovitosti
Údržba a opravy: 26 250,00 CZK Roční výdaje na opravy a údržbu nemovitosti
CZK Roční pojistné nemovitosti
CZK Roční daň z nemovitosti
CZK Roční výdaje na správu nemovitosti
let  
Úvěr/hypotéka:
CZK Jak vysoký úvěr použijete na splacení nemovitosti. Pokud na koupi využíváte jen vlastní peníze, uveďte nulu.
Vlastní prostředky: 3 500 000,00 CZK Vlastní prostředky vložené do koupi nemovitosti
let Kolik let budete splácet úvěr.
% Úroková míra na poskytnutý úvěr.
Tržní ukazatele:
% Tržní úroková míra na dlouhodobá aktiva. Nominální diskontní sazba.
% Průměrná roční inflace
Reálná úroková míra: 2,42 % Reálná diskontní sazba.
Daň z příjmu:
%  
Návratnost investice:
Návratnost investice:
24
let
Návratnost investice porovnáme s plánovanou návratností. Pokud je nižší, investice se vyplatí. Pokud je vyšší, výhodnější bude uložit peníze do peněžního ústavu.

Výnosnost koupě nemovitosti na pronájem závisí na těchto faktorech:

  1. V první řadě je to samozřejmě kupní cena nemovitosti. Čím nižší je cena, tím je koupě výhodnější.
  2. Výhodnost dále závisí na výši nájmu, za který dokážeme nemovitost pronajímat. Čím vyšší nájem (příjem), tím je koupě výhodnější.
  3. Vlastnit nemovitost vyžaduje udržovat nemovitost v dobrém stavu. To znamená, že je potřeba platit za opravy, údržbu, pojištění, daň z nemovitosti a za správu nemovitosti. Čím nižší jsou tyto výdaje, tím je koupě výhodnější.
  4. Způsob financování má velký dopad na výhodnost investice. Poměr vlastních a cizích prostředků ovlivňuje výhodnost investice. Samozřejmě platí, čím levnější úvěr, tím lepší.
  5. Všechny předcházející faktory může kupující ovlivnit svým rozhodnutím. Tržní míry však ovlivnit nedokáže. Jde o tržní dlouhodobou úrokovou míru, která je alternativou vůči koupi nemovitosti. Vůči této míře porovnáváme výhodnost koupě vůči výhodnosti uložení peněz do peněžního ústavu s dlouhodobým úročením. Úroková míra se však snižuje o míru inflace a dále hovoříme o realné úrokové míře. Čím nížší je reálná úroková míra, tím výhodnější je koupě nemovitosti.

Příklad 1:

Pepa chce koupit v Praze dvoupokojový byt v novostavbě za 3 500 000,00 CZK. Koupě bytu je pro něho investicí, vydělávat bude na pronájmu bytu. Uvažuje o nájemném 20 000,00 CZK měsíčně. Pepa potřebuje vědět, jak nejvýhodněji koupit tento byt. Počítá s tím, že může dostat hypotéku na 20 let až do výšky ceny bytu při úrokové míře 5 %.

Investování jen vlastních prostředků

  1. Pepa nejprve zjistí, jak výhodné by bylo zaplatit investici z vlastních peněz. To znamená, že nebude mít žádný stavební úvěr ani hypotéku.
  2. Namodelovat příklad bez úvěru
  3. Investice do nemovitosti se mu vrátí do 25 let.

Investování jen cizích prostředků

  1. Pepa zaplatí plnou cenu bytu z hypotéky. Nepoužije vlastní prostředky.
  2. Namodelovat příklad jen s úvěrem na 20 let
  3. Investice do nemovitosti se mu vrátí až po více než 30 letech. Investici pokrýt jen z cizích zdrojů se Pepovi nevyplatí.

Investování vlastních i cizích prostředků

  1. Pepa zaplatí část ceny bytu z vlastních prostředků a část pokryje hypotékou. Pepa vyzkouší různé rozdělení mezi vlastní prostředky a hypotéku a rychle zjistí, že se mu investice nevrátí dřív jak za 26 let. Rád by na koupi bytu dal co nejméně vlastních prostředků tak, aby se investice vrátila do 26 let. Vyjde mu vložení 2 500 000,00 CZK z vlastních prostředků.
  2. Namodelovat příklad s úvěrem na 20 let a vlastními prostředky
  3. Investice do nemovitosti se mu vrátí do 26 let. Pepa si vezme hypotéku na 1 000 000,00 CZK a zbytek doplatí vlastními penězi.

Příklad 2:

Petr plánuje koupit v Praze na Smíchově garáž na pronájem. Zjistil si, že nájemné může stanovit na 2 000,00 CZK měsíčně. Petr od investice požaduje, aby se mu vrátila do 10 let. V jaké cenové hladině si může dovolit koupit garáž?

Budeme předpokládat, že na údržbu půjde 0,75 %, pojistné bude 1 000,00 CZK ročně, daň z nemovitosti bude 200,00 CZK.

Investování jen vlastních prostředků

Pokud by Petr investoval jen svoje vlastní peníze, cena garáže by mohla být maximálně 160 000,00 CZK.

[ Namodelovat příklad bez úvěru ]

Investování jen cizích prostředků

Pokud by Petr investici pokryl v plné výši úvěrem, cena garáže by mohla být maximálně 260 000,00 CZK.

[ Namodelovat příklad s úvěrem ]

Přehledové tabulky

Výdej za nemovitost po letech
Rok Opravy Odpisy Pojištění Daň Úrok z úvěru Správa Celkem
126 250,0049 000,002 000,00200,000,000,00
77 450,00
226 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
326 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
426 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
526 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
626 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
726 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
826 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
926 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
1026 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
1126 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
1226 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
1326 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
1426 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
1526 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
1626 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
1726 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
1826 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
1926 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2026 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2126 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2226 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2326 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2426 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2526 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2626 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2726 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2826 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2926 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
3026 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00

Čistý zisk / ztráta po letech
Rok Příjmy Výdaje Zisk před zdaněním Základ daně Daň z příjmu Čistý zisk
1240 000,0077 450,00162 550,00162 550,0024 382,50
138 167,50
2240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
3240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
4240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
5240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
6240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
7240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
8240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
9240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
10240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
11240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
12240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
13240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
14240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
15240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
16240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
17240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
18240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
19240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
20240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
21240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
22240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
23240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
24240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
25240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
26240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
27240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
28240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
29240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
30240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50

Cash flow po letech
Rok Efekt z pronájmu Jistina úvěru CF Kumulované CF Diskontované CF Diskontované kumulované CF
0     -3500000 -3500000 -3500000 -3500000
1187 167,500,00187 167,50-3 312 832,50182 736,45
-3 317 263,55
2197 667,500,00197 667,50-3 115 165,00188 419,03
-3 128 844,52
3197 667,500,00197 667,50-2 917 497,50183 958,35
-2 944 886,17
4197 667,500,00197 667,50-2 719 830,00179 603,28
-2 765 282,89
5197 667,500,00197 667,50-2 522 162,50175 351,31
-2 589 931,58
6197 667,500,00197 667,50-2 324 495,00171 200,00
-2 418 731,59
7197 667,500,00197 667,50-2 126 827,50167 146,97
-2 251 584,62
8197 667,500,00197 667,50-1 929 160,00163 189,89
-2 088 394,73
9197 667,500,00197 667,50-1 731 492,50159 326,49
-1 929 068,24
10197 667,500,00197 667,50-1 533 825,00155 554,56
-1 773 513,68
11197 667,500,00197 667,50-1 336 157,50151 871,92
-1 621 641,76
12197 667,500,00197 667,50-1 138 490,00148 276,47
-1 473 365,29
13197 667,500,00197 667,50-940 822,50144 766,14
-1 328 599,16
14197 667,500,00197 667,50-743 155,00141 338,91
-1 187 260,25
15197 667,500,00197 667,50-545 487,50137 992,82
-1 049 267,43
16197 667,500,00197 667,50-347 820,00134 725,94
-914 541,49
17197 667,500,00197 667,50-150 152,50131 536,41
-783 005,09
18197 667,500,00197 667,5047 515,00128 422,38
-654 582,71
19197 667,500,00197 667,50245 182,50125 382,08
-529 200,63
20197 667,500,00197 667,50442 850,00122 413,75
-406 786,88
21197 667,500,00197 667,50640 517,50119 515,70
-287 271,18
22197 667,500,00197 667,50838 185,00116 686,26
-170 584,92
23197 667,500,00197 667,501 035 852,50113 923,80
-56 661,12
24197 667,500,00197 667,501 233 520,00111 226,74
54 565,62
25197 667,500,00197 667,501 431 187,50108 593,53
163 159,14
26197 667,500,00197 667,501 628 855,00106 022,66
269 181,80
27197 667,500,00197 667,501 826 522,50103 512,65
372 694,46
28197 667,500,00197 667,502 024 190,00101 062,07
473 756,53
29197 667,500,00197 667,502 221 857,5098 669,50
572 426,03
30197 667,500,00197 667,502 419 525,0096 333,58
668 759,60
Výpočty jsou orientační.
Pokud objevíte chybu, nebo některému výpočtu nerozumíte, napište nám.
Připravuje Sme.sk, slovenská verze kalkulaček zde.

Finance.iDNES.cz radí

Víte, že stát stále přispívá až 2000 Kč/rok na stavební spoření?

Další rady k nezaplacení

Dopřejte si vše a přesto utrácejte chytře!

V sekci osobni.finance.idnes.cz naleznete výhodné nabídky finančních produktů, energií a telefonování.

Vstupte do obchodu

Poraďte se s odborníkem

Nevíte si rady s finančními otázkami? Naši odborníci vám vždy poradí v každé životní situaci.

Vstoupit do poradny

Najdete na iDNES.cz