Čtvrtek 12. prosince 2019, svátek má Simona
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Čtvrtek 12. prosince 2019 Simona

Výpočet ekonomické efektivnosti pro koupi nemovitosti na investici

Pomocí výpočtu ekonomické efektivnosti pro koupi nemovitosti na investici zjistíte, jak výhodné je vybranou nemovitost koupit na pronájem. Jinak řečeno, zjistíte, návratnost vložených prostředků do koupě nemovitosti.

Kupní cena nemovitosti:
CZK Cena, za kterou jste nemovitost obstarali.
Příjmy:
CZK Cena, za kterou nemovitost pronajímáte.
Výdaje:
% Jakou část z kupní ceny dáte ročně na opravy a údržbu nemovitosti
Údržba a opravy: 26 250,00 CZK Roční výdaje na opravy a údržbu nemovitosti
CZK Roční pojistné nemovitosti
CZK Roční daň z nemovitosti
CZK Roční výdaje na správu nemovitosti
let  
Úvěr/hypotéka:
CZK Jak vysoký úvěr použijete na splacení nemovitosti. Pokud na koupi využíváte jen vlastní peníze, uveďte nulu.
Vlastní prostředky: 2 500 000,00 CZK Vlastní prostředky vložené do koupi nemovitosti
let Kolik let budete splácet úvěr.
% Úroková míra na poskytnutý úvěr.
Tržní ukazatele:
% Tržní úroková míra na dlouhodobá aktiva. Nominální diskontní sazba.
% Průměrná roční inflace
Reálná úroková míra: 2,42 % Reálná diskontní sazba.
Daň z příjmu:
%  
Návratnost investice:
Návratnost investice:
26
let
Návratnost investice porovnáme s plánovanou návratností. Pokud je nižší, investice se vyplatí. Pokud je vyšší, výhodnější bude uložit peníze do peněžního ústavu.

Výnosnost koupě nemovitosti na pronájem závisí na těchto faktorech:

  1. V první řadě je to samozřejmě kupní cena nemovitosti. Čím nižší je cena, tím je koupě výhodnější.
  2. Výhodnost dále závisí na výši nájmu, za který dokážeme nemovitost pronajímat. Čím vyšší nájem (příjem), tím je koupě výhodnější.
  3. Vlastnit nemovitost vyžaduje udržovat nemovitost v dobrém stavu. To znamená, že je potřeba platit za opravy, údržbu, pojištění, daň z nemovitosti a za správu nemovitosti. Čím nižší jsou tyto výdaje, tím je koupě výhodnější.
  4. Způsob financování má velký dopad na výhodnost investice. Poměr vlastních a cizích prostředků ovlivňuje výhodnost investice. Samozřejmě platí, čím levnější úvěr, tím lepší.
  5. Všechny předcházející faktory může kupující ovlivnit svým rozhodnutím. Tržní míry však ovlivnit nedokáže. Jde o tržní dlouhodobou úrokovou míru, která je alternativou vůči koupi nemovitosti. Vůči této míře porovnáváme výhodnost koupě vůči výhodnosti uložení peněz do peněžního ústavu s dlouhodobým úročením. Úroková míra se však snižuje o míru inflace a dále hovoříme o realné úrokové míře. Čím nížší je reálná úroková míra, tím výhodnější je koupě nemovitosti.

Příklad 1:

Pepa chce koupit v Praze dvoupokojový byt v novostavbě za 3 500 000,00 CZK. Koupě bytu je pro něho investicí, vydělávat bude na pronájmu bytu. Uvažuje o nájemném 20 000,00 CZK měsíčně. Pepa potřebuje vědět, jak nejvýhodněji koupit tento byt. Počítá s tím, že může dostat hypotéku na 20 let až do výšky ceny bytu při úrokové míře 5 %.

Investování jen vlastních prostředků

  1. Pepa nejprve zjistí, jak výhodné by bylo zaplatit investici z vlastních peněz. To znamená, že nebude mít žádný stavební úvěr ani hypotéku.
  2. Namodelovat příklad bez úvěru
  3. Investice do nemovitosti se mu vrátí do 25 let.

Investování jen cizích prostředků

  1. Pepa zaplatí plnou cenu bytu z hypotéky. Nepoužije vlastní prostředky.
  2. Namodelovat příklad jen s úvěrem na 20 let
  3. Investice do nemovitosti se mu vrátí až po více než 30 letech. Investici pokrýt jen z cizích zdrojů se Pepovi nevyplatí.

Investování vlastních i cizích prostředků

  1. Pepa zaplatí část ceny bytu z vlastních prostředků a část pokryje hypotékou. Pepa vyzkouší různé rozdělení mezi vlastní prostředky a hypotéku a rychle zjistí, že se mu investice nevrátí dřív jak za 26 let. Rád by na koupi bytu dal co nejméně vlastních prostředků tak, aby se investice vrátila do 26 let. Vyjde mu vložení 2 500 000,00 CZK z vlastních prostředků.
  2. Namodelovat příklad s úvěrem na 20 let a vlastními prostředky
  3. Investice do nemovitosti se mu vrátí do 26 let. Pepa si vezme hypotéku na 1 000 000,00 CZK a zbytek doplatí vlastními penězi.

Příklad 2:

Petr plánuje koupit v Praze na Smíchově garáž na pronájem. Zjistil si, že nájemné může stanovit na 2 000,00 CZK měsíčně. Petr od investice požaduje, aby se mu vrátila do 10 let. V jaké cenové hladině si může dovolit koupit garáž?

Budeme předpokládat, že na údržbu půjde 0,75 %, pojistné bude 1 000,00 CZK ročně, daň z nemovitosti bude 200,00 CZK.

Investování jen vlastních prostředků

Pokud by Petr investoval jen svoje vlastní peníze, cena garáže by mohla být maximálně 160 000,00 CZK.

[ Namodelovat příklad bez úvěru ]

Investování jen cizích prostředků

Pokud by Petr investici pokryl v plné výši úvěrem, cena garáže by mohla být maximálně 260 000,00 CZK.

[ Namodelovat příklad s úvěrem ]

Přehledové tabulky

Výdej za nemovitost po letech
Rok Opravy Odpisy Pojištění Daň Úrok z úvěru Správa Celkem
126 250,0049 000,002 000,00200,0050 000,000,00
127 450,00
226 250,00119 000,002 000,00200,0048 487,870,00
195 937,87
326 250,00119 000,002 000,00200,0046 900,130,00
194 350,13
426 250,00119 000,002 000,00200,0045 233,010,00
192 683,01
526 250,00119 000,002 000,00200,0043 482,530,00
190 932,53
626 250,00119 000,002 000,00200,0041 644,530,00
189 094,53
726 250,00119 000,002 000,00200,0039 714,630,00
187 164,63
826 250,00119 000,002 000,00200,0037 688,230,00
185 138,23
926 250,00119 000,002 000,00200,0035 560,510,00
183 010,51
1026 250,00119 000,002 000,00200,0033 326,410,00
180 776,41
1126 250,00119 000,002 000,00200,0030 980,600,00
178 430,60
1226 250,00119 000,002 000,00200,0028 517,500,00
175 967,50
1326 250,00119 000,002 000,00200,0025 931,250,00
173 381,25
1426 250,00119 000,002 000,00200,0023 215,680,00
170 665,68
1526 250,00119 000,002 000,00200,0020 364,330,00
167 814,33
1626 250,00119 000,002 000,00200,0017 370,420,00
164 820,42
1726 250,00119 000,002 000,00200,0014 226,810,00
161 676,81
1826 250,00119 000,002 000,00200,0010 926,020,00
158 376,02
1926 250,00119 000,002 000,00200,007 460,200,00
154 910,20
2026 250,00119 000,002 000,00200,003 821,080,00
151 271,08
2126 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2226 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2326 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2426 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2526 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2626 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2726 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2826 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2926 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
3026 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00

Čistý zisk / ztráta po letech
Rok Příjmy Výdaje Zisk před zdaněním Základ daně Daň z příjmu Čistý zisk
1240 000,00127 450,00112 550,00112 550,0016 882,50
95 667,50
2240 000,00195 937,8744 062,1344 063,006 609,45
37 452,68
3240 000,00194 350,1345 649,8745 650,006 847,50
38 802,37
4240 000,00192 683,0147 316,9947 317,007 097,55
40 219,44
5240 000,00190 932,5349 067,4749 068,007 360,20
41 707,27
6240 000,00189 094,5350 905,4750 906,007 635,90
43 269,57
7240 000,00187 164,6352 835,3752 836,007 925,40
44 909,97
8240 000,00185 138,2354 861,7754 862,008 229,30
46 632,47
9240 000,00183 010,5156 989,4956 990,008 548,50
48 440,99
10240 000,00180 776,4159 223,5959 224,008 883,60
50 339,99
11240 000,00178 430,6061 569,4061 570,009 235,50
52 333,90
12240 000,00175 967,5064 032,5064 033,009 604,95
54 427,55
13240 000,00173 381,2566 618,7566 619,009 992,85
56 625,90
14240 000,00170 665,6869 334,3269 335,0010 400,25
58 934,07
15240 000,00167 814,3372 185,6772 186,0010 827,90
61 357,77
16240 000,00164 820,4275 179,5875 180,0011 277,00
63 902,58
17240 000,00161 676,8178 323,1978 324,0011 748,60
66 574,59
18240 000,00158 376,0281 623,9881 624,0012 243,60
69 380,38
19240 000,00154 910,2085 089,8085 090,0012 763,50
72 326,30
20240 000,00151 271,0888 728,9288 729,0013 309,35
75 419,57
21240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
22240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
23240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
24240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
25240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
26240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
27240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
28240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
29240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
30240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50

Cash flow po letech
Rok Efekt z pronájmu Jistina úvěru CF Kumulované CF Diskontované CF Diskontované kumulované CF
0     -2500000 -2500000 -2500000 -2500000
1144 667,5030 242,59114 424,91-2 385 575,09111 715,99
-2 388 284,01
2156 452,6831 754,72124 697,96-2 260 877,12118 863,59
-2 269 420,42
3157 802,3733 342,45124 459,91-2 136 417,21115 828,05
-2 153 592,37
4159 219,4435 009,57124 209,86-2 012 207,35112 858,71
-2 040 733,66
5160 707,2736 760,05123 947,21-1 888 260,14109 953,87
-1 930 779,80
6162 269,5738 598,06123 671,51-1 764 588,62107 112,01
-1 823 667,79
7163 909,9740 527,96123 382,01-1 641 206,61104 331,41
-1 719 336,38
8165 632,4742 554,36123 078,11-1 518 128,50101 610,55
-1 617 725,83
9167 440,9944 682,08122 758,91-1 395 369,5898 947,71
-1 518 778,12
10169 339,9946 916,18122 423,81-1 272 945,7796 341,49
-1 422 436,62
11171 333,9049 261,99122 071,91-1 150 873,8693 790,31
-1 328 646,32
12173 427,5551 725,09121 702,46-1 029 171,4091 292,76
-1 237 353,56
13175 625,9054 311,34121 314,56-907 856,8388 847,38
-1 148 506,17
14177 934,0757 026,91120 907,16-786 949,6786 452,69
-1 062 053,49
15180 357,7759 878,25120 479,51-666 470,1684 107,44
-977 946,05
16182 902,5862 872,17120 030,41-546 439,7581 810,16
-896 135,89
17185 574,5966 015,78119 558,81-426 880,9379 559,55
-816 576,34
18188 380,3869 316,56119 063,81-307 817,1277 354,44
-739 221,90
19191 326,3072 782,39118 543,91-189 273,2175 193,35
-664 028,55
20194 419,5776 421,51117 998,06-71 275,1473 075,17
-590 953,38
21197 667,500,00197 667,50126 392,36119 515,70
-471 437,68
22197 667,500,00197 667,50324 059,86116 686,26
-354 751,43
23197 667,500,00197 667,50521 727,36113 923,80
-240 827,63
24197 667,500,00197 667,50719 394,86111 226,74
-129 600,89
25197 667,500,00197 667,50917 062,36108 593,53
-21 007,36
26197 667,500,00197 667,501 114 729,86106 022,66
85 015,30
27197 667,500,00197 667,501 312 397,36103 512,65
188 527,95
28197 667,500,00197 667,501 510 064,86101 062,07
289 590,02
29197 667,500,00197 667,501 707 732,3698 669,50
388 259,52
30197 667,500,00197 667,501 905 399,8696 333,58
484 593,10
Výpočty jsou orientační.
Pokud objevíte chybu, nebo některému výpočtu nerozumíte, napište nám.
Připravuje Sme.sk, slovenská verze kalkulaček zde.

Finance.iDNES.cz radí

Víte, že cestovní pojištění vás chrání proti vysokým výlohám na léčení v zahraničí?

Další rady k nezaplacení

Dopřejte si vše a přesto utrácejte chytře!

V sekci osobni.finance.idnes.cz naleznete výhodné nabídky finančních produktů, energií a telefonování.

Vstupte do obchodu

Poraďte se s odborníkem

Nevíte si rady s finančními otázkami? Naši odborníci vám vždy poradí v každé životní situaci.

Vstoupit do poradny

Najdete na iDNES.cz