Čtvrtek 12. prosince 2019, svátek má Simona
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Čtvrtek 12. prosince 2019 Simona

Výpočet ekonomické efektivnosti pro koupi nemovitosti na investici

Pomocí výpočtu ekonomické efektivnosti pro koupi nemovitosti na investici zjistíte, jak výhodné je vybranou nemovitost koupit na pronájem. Jinak řečeno, zjistíte, návratnost vložených prostředků do koupě nemovitosti.

Kupní cena nemovitosti:
CZK Cena, za kterou jste nemovitost obstarali.
Příjmy:
CZK Cena, za kterou nemovitost pronajímáte.
Výdaje:
% Jakou část z kupní ceny dáte ročně na opravy a údržbu nemovitosti
Údržba a opravy: 26 250,00 CZK Roční výdaje na opravy a údržbu nemovitosti
CZK Roční pojistné nemovitosti
CZK Roční daň z nemovitosti
CZK Roční výdaje na správu nemovitosti
let  
Úvěr/hypotéka:
CZK Jak vysoký úvěr použijete na splacení nemovitosti. Pokud na koupi využíváte jen vlastní peníze, uveďte nulu.
Vlastní prostředky: 0,00 CZK Vlastní prostředky vložené do koupi nemovitosti
let Kolik let budete splácet úvěr.
% Úroková míra na poskytnutý úvěr.
Tržní ukazatele:
% Tržní úroková míra na dlouhodobá aktiva. Nominální diskontní sazba.
% Průměrná roční inflace
Reálná úroková míra: 2,42 % Reálná diskontní sazba.
Daň z příjmu:
%  
Návratnost investice:
Návratnost investice:
>30
let
Návratnost investice porovnáme s plánovanou návratností. Pokud je nižší, investice se vyplatí. Pokud je vyšší, výhodnější bude uložit peníze do peněžního ústavu.

Výnosnost koupě nemovitosti na pronájem závisí na těchto faktorech:

  1. V první řadě je to samozřejmě kupní cena nemovitosti. Čím nižší je cena, tím je koupě výhodnější.
  2. Výhodnost dále závisí na výši nájmu, za který dokážeme nemovitost pronajímat. Čím vyšší nájem (příjem), tím je koupě výhodnější.
  3. Vlastnit nemovitost vyžaduje udržovat nemovitost v dobrém stavu. To znamená, že je potřeba platit za opravy, údržbu, pojištění, daň z nemovitosti a za správu nemovitosti. Čím nižší jsou tyto výdaje, tím je koupě výhodnější.
  4. Způsob financování má velký dopad na výhodnost investice. Poměr vlastních a cizích prostředků ovlivňuje výhodnost investice. Samozřejmě platí, čím levnější úvěr, tím lepší.
  5. Všechny předcházející faktory může kupující ovlivnit svým rozhodnutím. Tržní míry však ovlivnit nedokáže. Jde o tržní dlouhodobou úrokovou míru, která je alternativou vůči koupi nemovitosti. Vůči této míře porovnáváme výhodnost koupě vůči výhodnosti uložení peněz do peněžního ústavu s dlouhodobým úročením. Úroková míra se však snižuje o míru inflace a dále hovoříme o realné úrokové míře. Čím nížší je reálná úroková míra, tím výhodnější je koupě nemovitosti.

Příklad 1:

Pepa chce koupit v Praze dvoupokojový byt v novostavbě za 3 500 000,00 CZK. Koupě bytu je pro něho investicí, vydělávat bude na pronájmu bytu. Uvažuje o nájemném 20 000,00 CZK měsíčně. Pepa potřebuje vědět, jak nejvýhodněji koupit tento byt. Počítá s tím, že může dostat hypotéku na 20 let až do výšky ceny bytu při úrokové míře 5 %.

Investování jen vlastních prostředků

  1. Pepa nejprve zjistí, jak výhodné by bylo zaplatit investici z vlastních peněz. To znamená, že nebude mít žádný stavební úvěr ani hypotéku.
  2. Namodelovat příklad bez úvěru
  3. Investice do nemovitosti se mu vrátí do 25 let.

Investování jen cizích prostředků

  1. Pepa zaplatí plnou cenu bytu z hypotéky. Nepoužije vlastní prostředky.
  2. Namodelovat příklad jen s úvěrem na 20 let
  3. Investice do nemovitosti se mu vrátí až po více než 30 letech. Investici pokrýt jen z cizích zdrojů se Pepovi nevyplatí.

Investování vlastních i cizích prostředků

  1. Pepa zaplatí část ceny bytu z vlastních prostředků a část pokryje hypotékou. Pepa vyzkouší různé rozdělení mezi vlastní prostředky a hypotéku a rychle zjistí, že se mu investice nevrátí dřív jak za 26 let. Rád by na koupi bytu dal co nejméně vlastních prostředků tak, aby se investice vrátila do 26 let. Vyjde mu vložení 2 500 000,00 CZK z vlastních prostředků.
  2. Namodelovat příklad s úvěrem na 20 let a vlastními prostředky
  3. Investice do nemovitosti se mu vrátí do 26 let. Pepa si vezme hypotéku na 1 000 000,00 CZK a zbytek doplatí vlastními penězi.

Příklad 2:

Petr plánuje koupit v Praze na Smíchově garáž na pronájem. Zjistil si, že nájemné může stanovit na 2 000,00 CZK měsíčně. Petr od investice požaduje, aby se mu vrátila do 10 let. V jaké cenové hladině si může dovolit koupit garáž?

Budeme předpokládat, že na údržbu půjde 0,75 %, pojistné bude 1 000,00 CZK ročně, daň z nemovitosti bude 200,00 CZK.

Investování jen vlastních prostředků

Pokud by Petr investoval jen svoje vlastní peníze, cena garáže by mohla být maximálně 160 000,00 CZK.

[ Namodelovat příklad bez úvěru ]

Investování jen cizích prostředků

Pokud by Petr investici pokryl v plné výši úvěrem, cena garáže by mohla být maximálně 260 000,00 CZK.

[ Namodelovat příklad s úvěrem ]

Přehledové tabulky

Výdej za nemovitost po letech
Rok Opravy Odpisy Pojištění Daň Úrok z úvěru Správa Celkem
126 250,0049 000,002 000,00200,00175 000,000,00
252 450,00
226 250,00119 000,002 000,00200,00169 707,550,00
317 157,55
326 250,00119 000,002 000,00200,00164 150,470,00
311 600,47
426 250,00119 000,002 000,00200,00158 315,540,00
305 765,54
526 250,00119 000,002 000,00200,00152 188,870,00
299 638,87
626 250,00119 000,002 000,00200,00145 755,860,00
293 205,86
726 250,00119 000,002 000,00200,00139 001,200,00
286 451,20
826 250,00119 000,002 000,00200,00131 908,800,00
279 358,80
926 250,00119 000,002 000,00200,00124 461,790,00
271 911,79
1026 250,00119 000,002 000,00200,00116 642,430,00
264 092,43
1126 250,00119 000,002 000,00200,00108 432,100,00
255 882,10
1226 250,00119 000,002 000,00200,0099 811,250,00
247 261,25
1326 250,00119 000,002 000,00200,0090 759,360,00
238 209,36
1426 250,00119 000,002 000,00200,0081 254,880,00
228 704,88
1526 250,00119 000,002 000,00200,0071 275,170,00
218 725,17
1626 250,00119 000,002 000,00200,0060 796,470,00
208 246,47
1726 250,00119 000,002 000,00200,0049 793,840,00
197 243,84
1826 250,00119 000,002 000,00200,0038 241,080,00
185 691,08
1926 250,00119 000,002 000,00200,0026 110,680,00
173 560,68
2026 250,00119 000,002 000,00200,0013 373,760,00
160 823,76
2126 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2226 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2326 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2426 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2526 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2626 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2726 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2826 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
2926 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00
3026 250,00119 000,002 000,00200,000,000,00
147 450,00

Čistý zisk / ztráta po letech
Rok Příjmy Výdaje Zisk před zdaněním Základ daně Daň z příjmu Čistý zisk
1240 000,00252 450,00-12 450,000,000,00
-12 450,00
2240 000,00317 157,55-77 157,550,000,00
-77 157,55
3240 000,00311 600,47-71 600,470,000,00
-71 600,47
4240 000,00305 765,54-65 765,540,000,00
-65 765,54
5240 000,00299 638,87-59 638,870,000,00
-59 638,87
6240 000,00293 205,86-53 205,860,000,00
-53 205,86
7240 000,00286 451,20-46 451,200,000,00
-46 451,20
8240 000,00279 358,80-39 358,800,000,00
-39 358,80
9240 000,00271 911,79-31 911,790,000,00
-31 911,79
10240 000,00264 092,43-24 092,430,000,00
-24 092,43
11240 000,00255 882,10-15 882,100,000,00
-15 882,10
12240 000,00247 261,25-7 261,250,000,00
-7 261,25
13240 000,00238 209,361 790,641 791,00268,65
1 521,99
14240 000,00228 704,8811 295,1211 296,001 694,40
9 600,72
15240 000,00218 725,1721 274,8321 275,003 191,25
18 083,58
16240 000,00208 246,4731 753,5331 754,004 763,10
26 990,43
17240 000,00197 243,8442 756,1642 757,006 413,55
36 342,61
18240 000,00185 691,0854 308,9254 309,008 146,35
46 162,57
19240 000,00173 560,6866 439,3266 440,009 966,00
56 473,32
20240 000,00160 823,7679 176,2479 177,0011 876,55
67 299,69
21240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
22240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
23240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
24240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
25240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
26240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
27240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
28240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
29240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50
30240 000,00147 450,0092 550,0092 550,0013 882,50
78 667,50

Cash flow po letech
Rok Efekt z pronájmu Jistina úvěru CF Kumulované CF Diskontované CF Diskontované kumulované CF
0     0 0 0 0
136 550,00105 849,06-69 299,06-69 299,06-67 658,45
-67 658,45
241 842,45111 141,51-69 299,06-138 598,11-66 056,69
-133 715,14
347 399,53116 698,58-69 299,06-207 897,17-64 492,85
-198 207,99
453 234,46122 533,51-69 299,06-277 196,22-62 966,03
-261 174,02
559 361,13128 660,19-69 299,06-346 495,28-61 475,36
-322 649,37
665 794,14135 093,20-69 299,06-415 794,33-60 019,97
-382 669,35
772 548,80141 847,86-69 299,06-485 093,39-58 599,05
-441 268,39
879 641,20148 940,25-69 299,06-554 392,44-57 211,76
-498 480,15
987 088,21156 387,26-69 299,06-623 691,50-55 857,31
-554 337,46
1094 907,57164 206,63-69 299,06-692 990,55-54 534,93
-608 872,40
11103 117,90172 416,96-69 299,06-762 289,61-53 243,86
-662 116,26
12111 738,75181 037,81-69 299,06-831 588,66-51 983,35
-714 099,61
13120 521,99190 089,70-69 567,71-901 156,37-50 949,44
-765 049,04
14128 600,72199 594,18-70 993,46-972 149,82-50 762,71
-815 811,75
15137 083,58209 573,89-72 490,31-1 044 640,13-50 605,90
-866 417,65
16145 990,43220 052,58-74 062,16-1 118 702,28-50 479,18
-916 896,83
17155 342,61231 055,21-75 712,61-1 194 414,89-50 382,40
-967 279,23
18165 162,57242 607,97-77 445,41-1 271 860,29-50 315,42
-1 017 594,66
19175 473,32254 738,37-79 265,06-1 351 125,35-50 278,46
-1 067 873,11
20186 299,69267 475,29-81 175,61-1 432 300,95-50 271,34
-1 118 144,46
21197 667,500,00197 667,50-1 234 633,45119 515,70
-998 628,76
22197 667,500,00197 667,50-1 036 965,95116 686,26
-881 942,50
23197 667,500,00197 667,50-839 298,45113 923,80
-768 018,70
24197 667,500,00197 667,50-641 630,95111 226,74
-656 791,97
25197 667,500,00197 667,50-443 963,45108 593,53
-548 198,44
26197 667,500,00197 667,50-246 295,95106 022,66
-442 175,78
27197 667,500,00197 667,50-48 628,45103 512,65
-338 663,12
28197 667,500,00197 667,50149 039,05101 062,07
-237 601,05
29197 667,500,00197 667,50346 706,5598 669,50
-138 931,55
30197 667,500,00197 667,50544 374,0596 333,58
-42 597,98
Výpočty jsou orientační.
Pokud objevíte chybu, nebo některému výpočtu nerozumíte, napište nám.
Připravuje Sme.sk, slovenská verze kalkulaček zde.

Finance.iDNES.cz radí

Víte, že můžete nechat peníze úročit a zároveň je kdykoliv vybrat?

Další rady k nezaplacení

Dopřejte si vše a přesto utrácejte chytře!

V sekci osobni.finance.idnes.cz naleznete výhodné nabídky finančních produktů, energií a telefonování.

Vstupte do obchodu

Poraďte se s odborníkem

Nevíte si rady s finančními otázkami? Naši odborníci vám vždy poradí v každé životní situaci.

Vstoupit do poradny

Najdete na iDNES.cz